Comprar un inmueble en España

La importancia de contar con un profesional economista

En DA Advisers ofrecemos un servicio completo e integral en la compraventa de un inmueble para que el proceso de compra, cuente además con elementos de valoración objetivos y empíricos. 
No olvidemos que todo inversor, tiene como objetivo la búsqueda de la diversificación de su cartera, tanto en la tipología de activos, más o menos líquidos o volátiles como en su asset allocation. 
Pongamos por ejemplo el caso de un inversor suizo que quiere adquirir un inmueble a través de su Sociedad extranjera. 
La casuística requiere no solo de una cobertura legal, para garantizarse llegar a buen término en la compra, sino además de un asesoramiento fiscal y financiero, tal como lo haríamos si quisiéramos invertir en activos de renta variable sobre compañías que ni hemos oído hablar, para así realizar la operación con una visión de 360º, esto es, una visión legal+ fiscal+ financiera. 
Desde un punto de vista legal, un comprador puede encontrar numerosos problemas a la hora de comprar un inmueble por la existencia de cargas inscritas en el registro de la Propiedad, que limitan o vulneran el activo inmobiliario y  entre otras podemos destacar: 
-La existencia de Hipotecas que gravan la titularidad 
-Créditos de terceros (tributos locales impagados, créditos comerciales, deudas garantizadas por el inmueble…) 
-Derechos de uso (usufructo, contratos de arrendamiento…) 
-Derecho de tanteo y retracto… 
 
Pensemos que, por lo general, intervienen en una operación inmobiliaria: 
-El vendedor, titular o herederos del derecho real (la vivienda) 
-El Agente Inmobiliario o intermediario 
-El comprador (persona física o jurídica) 
Muchas veces existen conflictos de intereses entre estas partes y es importante que todas actúen de buena fe, transparencia y conforme a los principios de la legalidad y los requisitos legales del país donde se adquieren los activos inmobiliarios. 
Conocer estos y contar con un representante legal debidamente apoderado mediante un poder notarial, es de vital importancia y sobre todo contar con buenos y reputados profesionales, que puedan comunicar en el idioma de origen del inversor, toda la información necesaria. 
Pues bien, el comprador requiere cada vez más este tipo de servicios profesionales, porque le aportan una seguridad adicional y le acompañan en todo el camino hasta la finalización del proceso e incluso la postventa. 
El comprador inversor contrata seguridad, soporte legal y asesoramiento y esto es lo que aporta este tipo de servicios profesionales. 
 
Sabemos que internet brinda mucha información a los interesados de forma gratuita pero que, desafortunadamente, no siempre es una información completa, actualizada ni contrastada. 
Un ejemplo de esto, es la obligación de obtener y presentar en el momento de la compra los nies de los compradores. 
La mayoría de la información que circula en internet recalca la obligación de disponer de un N.I.E (número de identificación de extranjeros) antes del momento de la compra, dado que, de lo contrario, el notario no daría su consentimiento en elevar a público el acuerdo pactado en la escritura. Pues bien, esa información es incorrecta puesto que sí se puede firmar la compra venta, aunque es importante subrayar que se dispone de un mes para obtener esos números de identificación fiscal para poder confeccionar y presentar los impuestos que se devengan con la compra y otras cosas tan esenciales como aperturar una cuenta o contratar un seguro de hogar. 
Es la labor del profesional refutar y comprobar todos los términos contractuales y condiciones de la compra (contrato de arras, las cargas existentes en el inmueble, preparación de la firma en la notaría, obtención de nies, comprobar la residencia fiscal del vendedor, interceder entre el agente y el comprador, representarle ante la Agencia tributaria y organismos públicos y cualquier otra necesidad accesoria inherente a la compra, como puede ser la apertura de una cuenta bancaria o revisar las condiciones de la financiación si fuera el caso). 
Desde el punto de vista de la fiscalidad, existe inevitablemente la incógnita de la tributación y la fiscalidad, porque en numerosas ocasiones hemos visto como inversores adquirían propiedades y pasados unos años, deshacían posiciones y el peaje fiscal era enorme, e incluso han tenido pérdidas por no haber actuado bajo los criterios de un buen asesor fiscal. 
Más aún si utilizamos un vehículo de inversión societario, que requiere de un asesoramiento más profundo para poder optimizar la inversión. 
Y por último, desde un punto de vista financiero, puesto que todo proyecto de inversión requiere conocer de antemano los flujos de ingresos y gastos esperados a lo largo de la vida de la inversión, las condiciones del mercado inmobiliario y de la economía en su conjunto (no olvidemos en 2007 cuando los tipos de intereses de los préstamos hipotecarios, al igual que está ocurriendo ahora, desencadenó una subida de cuotas de los préstamos que los propietarios no pudieron asumir; o también el efecto de una elevada inflación que  afecta negativamente a los ingresos generados siendo la rentabilidad obtenida  negativa en algunos casos. 
El proceso de compra no debería ser solamente el de escoger un inmueble en base a nuestros gustos y la ubicación deseada, sino el resultado de realizar un estudio de valoración metódico, objetivo y profesional. 
En DA Advisers ofrecemos el servicio de Asesoramiento en la compra y venta de los inmuebles, valorando la inversión y el retorno esperado. Además, podemos realizar una planificación patrimonial sucesoria antes de la operación. 
 
Gabriel Díaz García 
Colegiado Economista de Alicante 3611 
Actuario & European Financial Advisor 
Gestor Patrimonial Mapfre Alicante