La Ganancia Patrimonial en la venta de Inmueble en España: claves para reducir la tributación

Claves para reducir la tributación

La mayoría de mis clientes nos consultan sobre este hecho fiscal una vez que deciden vender su propiedad en España.

Quieren prever la factura fiscal, sobre todo si han invertido mucho dinero en el inmueble.

Muchos de ellos realizaron importantes inversiones en mejorar o reformar el inmueble y hacienda es muy rigurosa a la hora de aceptar esos gastos para minorar la base imponible.

La tributación dependerá principalmente de la situación en que se encuentre el contribuyente, que básicamente podremos dividir en si el contribuyente es persona física, residente o no residente fiscal en España, Europa o fuera de la Unión Europea. De ese factor dependerá el tipo impositivo a aplicar, la posibilidad de que las ganancias estén exentas y otras situaciones.

Por ejemplo, si hablamos de un residente fiscal en España, el tipo impositivo es progresivo (desde un 19% para ganancias de hasta 6.000€; a un 28% si son más de 300.000€) y son de aplicación los mínimos personales, familiares que reducen la base liquidable del ahorro, que es donde se integra la ganancia patrimonial, según el esquema del Impuesto.

La Base imponible es el resultado de minorar el precio de venta por el precio de compra y todos los gastos relacionados con la compra y la venta del inmueble.

Si es residente fiscal perteneciente a la Unión Europea, incluyendo a Noruega e Islandia, el tipo impositivo será del 19% fijo sobre la base imponible neta (sin aplicar a la base liquidable los mínimos personales ni familiares) y se determina de igual modo que lo hacen los residentes fiscales para no vulnerar sus derechos y que tengan el mismo tratamiento fiscal.

Como ya advertimos anteriormente, la ley le permite incluir todos los gastos relacionados con la compra y la venta del inmueble (siempre que conserve los correspondientes justificantes acreditativos), siendo los más habituales:

-Gastos notariales (elevar a publica escritura el acuerdo de compra del inmueble)

-Registro de la Propiedad (gastos de inscripción en el registro para darle publicidad al acto y así hacer valor su derecho ante otras personas)

-Comisión Inmobiliaria

-Certificación de eficiencia energética

-Plusvalía

-Servicios Legales o de cualquier otra índole

-Etc...

Es importante también señalar, que si el inmueble fue objeto de alquiler y disfrutó de deducciones en el modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por amortización del inmueble, estas cantidades se considerarán como menor valor de adquisición, por lo que tenga cuidado con estas deducciones.

Además, en el caso de un no residente no comunitario, en caso de divorcio, si el matrimonio se constituyó en régimen de gananciales, la división de la propiedad producirá una ganancia patrimonial para ambos conyugues.

PLUSVALÍA

Queremos destacar que habitualmente se habla de "Plusvalía" cuando se refiere a la ganancia que se obtiene cuando se transmite la propiedad de un inmueble, pero lo cierto es que la Plusvalía es un impuesto municipal y es un impuesto adicional al Impuesto Estatal y son complementarios: se trata de dos impuestos que nacen cuando se transmite el inmueble.

Su naturaleza es distinta, puesto que el hecho imponible de la PLUSVALÍA es el incremente del valor de los terrenos de naturaleza urbana originado por el mero paso del tiempo y la cuantía del impuesto dependerá de:

-valor de la parcela

-número de años desde que es propietario de la vivienda

Cada Comunidad Autónoma tiene su propia regulación sobre este impuesto, por lo tanto, este impuesto será diferente dependiendo de la ubicación del Inmueble.

Este impuesto es 100% deducible y desde hace poco, en caso de no obtener ganancia en la venta del inmueble, estará exento de pago.

Bien, ahora que ya tenemos claro qué gastos son fiscalmente deducibles, ¿qué ocurre con los gastos relacionados con las reformas?

Esta es una pregunta muy importante porque la mayoría de mis clientes invirtieron hace muchos años mucho dinero y ahora creen que pueden reducir la base imponible gracias a estos gastos.

La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece que sólo se puede reducir la ganancia con los gastos que se pagaron para realizar actuaciones de mejoras y aumentar la extensión del inmueble, pero no se admitirán los gastos por reforma ni conservación y reparación.

¿Qué considera la Agencia Tributaria como coste de reforma?

Las REFORMAS son actuaciones de mantenimiento, conservación y reparación para restaurar el deterioro y reponer el inmueble en las mismas condiciones de uso que en el momento de su construcción, con el fin de contribuir a mantener la misma vida útil, la misma habitabilidad y la misma capacidad de producción o utilización.

Por ejemplo

- sustitución de los antiguos suelos, ventanas y máquinas de aire acondicionado.

- en el caso de colocación de tarima flotante en toda la vivienda, forrado con friso de madera en algunas paredes, remodelación completa de baños y cocina, instalación de nuevo cuadro eléctrico, retirada de "gotelé" y pintura de paredes

- instalaciones de fontanería

- arreglos en la red de saneamiento

- reformas de carpintería de aluminio y madera en puertas y ventanas, así como trabajos de impermeabilización

- cambios de grifería, instalación eléctrica, reparación de paredes y cubiertas y pintura

- limpieza de tuberías, raspado y pintura de techos y paredes, y alicatado

La mayoría de estos gastos serán rechazados por la Agencia Tributaria según las últimas y más actuales sentencias de los tribunales y criterios de la Agencia Tributaria, por lo tanto, tenga cuidado con estos gastos porque no tendrá derecho a incluirlos en su declaración de la renta.

Por otro lado, podemos reducir el beneficio si podemos probar que estos gastos se hicieron para aumentar la extensión o aportaron mejoras en la propiedad.

MEJORAS Y AUMENTO DE LOS GASTOS DE AMPLIACIÓN

Según la ley y la ordenanza, se trata de obras soportadas por el contribuyente, y a través de las cuales, éste crea unas nuevas estancias, edificaciones o estructuras que antes no existían, y que pasan a formar parte del inmovilizado del inmueble, aumentando su capacidad o habitabilidad.

Si decide instalar un sistema de aire acondicionado en un inmueble que antes no existía, deberá acreditar este hecho mediante fotos, certificación del proveedor y, en su caso, licencia de obras si la necesita.

Por lo tanto, si sólo cambia los dispositivos, entonces no puede no incluir como gasto en sus cálculos.

La Agencia Tributaria le exigirá seguramente que compruebe estos gastos:

-proyecto de obra visado por el colegio de arquitectos en el que se describan las actuaciones a realizar

-licencia municipal de obra mayor que autorice el inicio de las obras estructurales o de ampliación del inmueble

-presupuesto detallado del constructor

-certificado final de obra

-certificado de primera ocupación

-facturas y medios de pago (recibos bancarios)

Las facturas son el medio más importante para sondear el coste, pero no es suficiente.

Por lo tanto, es muy importante recabar toda la documentación necesaria para poder planificar a futuro la tributación por la venta de un inmueble, ya que de lo contrario, el impacto fiscal puede ser muy importante.

En Alicante a 5 de mayo de 2023

Gabriel Díaz García

Asesor Financiero y Tributario

Economista Colegio de Abogados de Alicante nº 3611

Gestor Patrimonial Mapfre en Alicante