Tributación de los alquileres turísticos

Todo ahorrador ha pensado alguna vez en invertir sus ahorros en una segunda vivienda, porque es un activo que tiene una serie de ventajas a diferencia de otros activos (del tipo financiero por ejemplo o artísticos) que conllevan unos conocimientos que no todo el mundo maneja. 
Entre las ventajas que tiene la adquisición de una segunda vivienda se encuentran grosso modo: 
-Es un bien tangible, es decir, no es una anotación en cuenta que flota en el espacio telemático de los ordenadores y monitores del mundo. 
-Podemos hacer uso del propio bien en nuestras vacaciones o incluso dejar que lo usen nuestros familiares. 
-Podemos obtener unas interesantes rentas: rentas del alquiler o cesión, o ganancias patrimoniales por la transmisión del título de propiedad en un futuro.  
-Es un “plan de pensiones” para nuestra jubilación: una interesante forma de obligarse a ahorrar periódicamente (si existe por medio financiación ajena, es decir, hipoteca) para consolidar a futuro unos derechos consolidados. Esos derechos consolidados, es decir, el valor de mercado del inmueble, dependerá de muchos factores exógenos como la zona de ubicación del inmueble, ciclo económico, legislación… 
Recientemente han entrado en juego otros tres factores que hace apenas dos años eran tan improbables que nadie tenía en cuanto a la hora de ponderar en riesgo de este tipo de inversiones y que son: 
-El cambio climático: muchos estudios científicos ya vaticinan un aumento del nivel del mar que van a afectar sin remedio, a zonas que lindan con la costa. Ese es el caso de La Manga del Mar Menor en Murcia y de muchísimas poblaciones. Invertir 400.000€ en un ático en una playa con una probabilidad alta de que sea impracticable en un futuro, viene a ser una decisión un poco arriesgada… 
-Pandemias: la Covid 19 ha puesto sobre la mesa lo que algunos Gurús de la Economía, como Bill Gates, ya anunciaron hace unos años y es el riesgo que existe hoy en día de que surjan nuevas enfermedades. El impacto del Covid en el turismo mundial ha sido devastador. 
El todopoderoso Turoperador Thomas Cook colapsó el mercado nacional a finales de 2019 pero los efectos de Covid 19, han hecho caer el PIB en más de 106.000 millones de euros en 2020, esto es, un 68% de caída respecto a los ingresos del 2019. 
Por no hablar de la caída bursátil de la empresas hoteleras y del sector de la aviación cotizadas en Bolsa. 
Si escogemos por invertir en un inmueble una cierta cantidad esperando una tasa de retorno determinada,  puede ser que por alguna de estas razones, tengas el piso vacío durante tanto tiempo, que el coste de oportunidad de no haber invertido ese dinero en otros activos sea elevado. 
-Revueltas sociales: vimos como las revueltas sociales independentistas en pleno centro de Barcelona afectaban a comerciantes y vecinos o como en las principales cuidades de España, se sucedían las reyertas por el descontento de la población más joven debido al encarcelamiento de un “rapero” por llamarle de alguna manera a este personaje. 
Estas son algunas de las más importantes ventajas de adquirir un inmueble como inversión. Podríamos enumerar otras tantas pero yo me quedo con estas como las más reseñables. 
Pero también debemos sopesar las desventajas: 
-Pago elevado de impuestos al inicio y durante la vida del activo: dependiendo de si hablamos de Iva o de Impuesto de Transmisiones patrimoniales, lo cierto es que debemos afrontar el pago de entre un 4% (tipo super reducido) o un 10% sobre el precio de compra, en la compra de una vivienda, junto con la factura del correspondiente Notario y del Registro de la Propiedad. Por no hablar de los impuestos municipales que se devengan cada año, seguro de hogar y gastos de mantenimiento, reparación o conservación. 
Desde un punto de vista del IRPF o del IRNR, tenemos además la obligación de imputarnos en nuestra renta un ingreso, llamado Imputaciones de renta, por el mero hecho de tener una segunda vivienda. 
Es más, a la AEAT le da exactamente igual que nuestra vivienda esté en expectativas de alquiler, porque según sentencia reciente del Tribunal Supremo, el periodo de tiempo en que la vivienda no esté alquilada, deberá de considerarse a los efectos del artículo 85 del IRPF o del 24 del IRNR como una renta imputada y para más inri, los gastos en que se hayan incurrido para poner a punto esa vivienda, no serán fiscalmente deducibles. 
-Riesgo por insolvencia: si nos acontece una mala época económica, podemos caer en impagos o incluso en la pérdida del inmueble, perdiendo además todo el dinero (o incluso nuestro patrimonio personal) que hayamos invertido en el mismo, hasta saldar la deuda y la responsabilidad contraída. 
-Riesgo de liquidez: si necesitáramos liquidez por cualquier causa de necesidad imperiosa, liquidar un inmueble puede ser una operación que conlleve meses e inclusos años y lo peor es que, en caso de que necesitemos el dinero de forma inmediata, nuestro poder de negociación en el precio de venta se vería claramente mermado, por lo que es probable que tengamos pérdidas patrimoniales 
-Riesgo por alquiler en régimen de vivienda habitual: incumplimiento de contrato por parte de los arrendatarios, daños en el inmueble, colapso en la justicia general que ralentiza los procedimientos de desahucios etc… hacen temer al propietario quien cada vez más opta por el alquiler vacacional a corto plazo (que tampoco está al 100% exenta de riesgos…) 
 
Como Asesor Financiero y Tributario-Fiscal, siempre aconsejo a mis clientes escoger aquellos activos que se adapten mejor a las circunstancias personales, porque para eso existe gran variedad de activos y de posibilidades. 
El horizonte temporal de inversión, la aversión al riesgo, la capacidad de generación de flujos, las circunstancias familiares y la rentabilidad esperada-riesgo (Ratio Sharpe) son entre otros, algunos de los pilares en que debemos basar nuestras decisiones de inversión. 
Adicionalmente, debemos incorporar una buena planificación fiscal que abarque el tratamiento de las ganancias y rendimientos generados y la futura transmisión a nuestros herederos. 
En nuestro siguiente artículo trataremos en profundidad los detalles de la fiscalidad del alquiler turístico vacacional 
 
En Alicante a 3 de Mayo de 2023 
Gabriel Díaz García 
Colegiado Economista de Alicante 3611 
Actuario y Asesor Financiero Europeo 

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