Besteuerung von touristischen Vermietungen

Jeder Sparer hat schon einmal darüber nachgedacht, sein Erspartes in eine Zweitwohnung zu investieren, denn es handelt sich um einen Vermögenswert, der eine Reihe von Vorteilen gegenüber anderen Vermögenswerten (z. B. Finanzvermögen oder Kunstvermögen) aufweist, die Kenntnisse erfordern, die nicht jeder hat. 
Zu den Vorteilen des Erwerbs einer Zweitwohnung gehören, grob gesagt, folgende 
-Es handelt sich um einen greifbaren Vermögenswert, d.h. nicht um einen Kontoeintrag, der im telematischen Raum der Computer und Monitore der Welt schwebt. 
-Wir können die Immobilie während unseres Urlaubs nutzen oder sie sogar unseren Verwandten zur Verfügung stellen. 
-Wir können ein interessantes Einkommen erzielen: Einkünfte aus der Vermietung oder Übertragung der Immobilie oder Kapitalgewinne aus der Übertragung des Eigentumsrechts in der Zukunft.  
-Es handelt sich um einen "Rentenplan" für unseren Ruhestand: eine interessante Art, uns zu verpflichten, regelmäßig zu sparen (wenn es eine externe Finanzierung gibt, d.h. eine Hypothek), um in der Zukunft gesicherte Rechte zu konsolidieren. Diese unverfallbaren Rechte, d. h. der Marktwert der Immobilie, hängen von vielen exogenen Faktoren ab, wie z. B. dem Gebiet, in dem die Immobilie liegt, der Konjunktur, der Gesetzgebung usw. 
In jüngster Zeit sind drei weitere Faktoren ins Spiel gekommen, die noch vor zwei Jahren so unwahrscheinlich waren, dass niemand bei der Abwägung des Risikos dieser Art von Investitionen daran gedacht hat: 
-Klimawandel: Viele wissenschaftliche Studien sagen bereits einen Anstieg des Meeresspiegels voraus, der unweigerlich Auswirkungen auf die Küstengebiete haben wird. Das ist der Fall in La Manga del Mar Menor in Murcia und vielen anderen Städten. 400.000 Euro in ein Penthouse am Strand zu investieren, mit hoher Wahrscheinlichkeit, dass es in Zukunft nicht mehr realisierbar sein wird, ist eine etwas riskante Entscheidung... 
-Pandemien: Covid 19 hat das auf den Tisch gebracht, was einige Wirtschaftsgurus, wie zum Beispiel Bill Gates, bereits vor einigen Jahren angekündigt haben, und es besteht das heute bestehende Risiko der Entstehung neuer Krankheiten. Die Auswirkungen von Covid auf den Welttourismus waren verheerend. 
Der allmächtige Reiseveranstalter Thomas Cook ließ den nationalen Markt Ende 2019 zusammenbrechen, aber die Auswirkungen von Covid 19 führten dazu, dass das BIP im Jahr 2020 um mehr als 106.000 Millionen Euro zurückging, was einem Rückgang von 68 % im Vergleich zum Umsatz von 2019 entspricht. 
Ganz zu schweigen vom Börsencrash der börsennotierten Hotelunternehmen und der Luftfahrtbranche. 
Wenn wir uns dafür entscheiden, einen bestimmten Betrag in eine Immobilie zu investieren, in der Hoffnung auf eine bestimmte Rendite, kann es sein, dass Sie aus einem dieser Gründe so lange eine leere Wohnung haben, dass die Opportunitätskosten dafür anfallen, dass Sie das Geld nicht in eine andere investiert haben Vermögen ist hoch.  
-Soziale Unruhen: Wir haben gesehen, wie sich die sozialen Unruhen für die Unabhängigkeit im Herzen Barcelonas auf Kaufleute und Einwohner auswirkten oder wie in den wichtigsten Städten Spaniens Unruhen ausbrachen, weil die jüngere Bevölkerung mit der Inhaftierung eines „Rappers“ unzufrieden war „um diesen Charakter irgendwie zu nennen. 
Dies sind einige der wichtigsten Vorteile des Erwerbs einer Immobilie als Kapitalanlage. Wir könnten noch viele andere aufzählen, aber ich möchte diese als die bemerkenswertesten hervorheben. 
Aber wir müssen auch die Nachteile abwägen: 
-Hohe Steuerzahlungen zu Beginn und während der Lebensdauer des Vermögenswerts: Je nachdem, ob es sich um Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer handelt, müssen wir in Wahrheit mit einer Zahlung zwischen 4 % (stark ermäßigter Steuersatz) und 10 % rechnen. über den Kaufpreis, beim Hauskauf, zusammen mit der Rechnung des entsprechenden Notars und des Grundbuchamtes. Ganz zu schweigen von den jährlich anfallenden Gemeindesteuern, der Hausversicherung und den Wartungs-, Reparatur- oder Erhaltungskosten. 
Aus IRPF- oder IRNR-Sicht haben wir auch die Verpflichtung, unserem Einkommen ein Einkommen zuzurechnen, sogenannte Einkommensanrechnungen, allein für die Tatsache, dass wir einen Zweitwohnsitz haben. 
Darüber hinaus ist es der AEAT egal, ob unser Haus voraussichtlich vermietet wird, denn nach einem aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofs muss der Zeitraum, in dem das Haus nicht vermietet ist, im Sinne von Artikel 85 berücksichtigt werden Die persönliche Einkommenssteuer oder 24 der IRNR gelten als kalkulatorisches Einkommen, und was die Sache noch schlimmer macht: Die Ausgaben, die für die Errichtung dieses Hauses entstanden sind, sind nicht steuerlich absetzbar. 
-Risiko aufgrund der Insolvenz: Wenn uns eine schlechte wirtschaftliche Phase widerfährt, können wir in Zahlungsverzug geraten oder sogar das Eigentum verlieren und auch das gesamte Geld (oder sogar unser persönliches Vermögen), das wir darin investiert haben, verlieren, bis wir die Schulden beglichen haben und die vertragliche Verantwortung. 
-Liquiditätsrisiko: Wenn wir aus irgendeinem zwingenden Grund Liquidität benötigen, kann die Liquidation einer Immobilie ein Vorgang sein, der Monate oder sogar Jahre dauert, und das Schlimmste ist, dass, wenn wir das Geld sofort benötigen, unsere Verhandlungsmacht beim Verkaufspreis deutlich sinkt reduziert, so dass es wahrscheinlich ist, dass wir Kapitalverluste erleiden 
-Risiko bei der Anmietung am gewöhnlichen Aufenthaltsort: Vertragsbruch seitens der Mieter, Beschädigung der Immobilie, Zusammenbruch der allgemeinen Justiz, der Räumungsverfahren verlangsamt usw. machen dem Eigentümer Angst, der sich immer häufiger für kurzfristige Ferienvermietungen entscheidet (was ... auch nicht 100% risikofrei…) 
 
Als Finanz- und Steuerberater rate ich meinen Mandanten stets dazu, jene Vermögenswerte zu wählen, die am besten zu ihren persönlichen Verhältnissen passen, denn dafür gibt es eine große Vielfalt an Vermögenswerten und Möglichkeiten. 
Der Anlagehorizont, die Risikoaversion, die Fähigkeit zur Cashflow-Generierung, die familiären Umstände und das erwartete Rendite-Risiko (Sharpe Ratio) sind unter anderem einige der Säulen, auf denen wir unsere Anlageentscheidungen basieren müssen. 
Darüber hinaus müssen wir eine gute Steuerplanung integrieren, die die Behandlung der erzielten Gewinne und Einkünfte sowie die zukünftige Weitergabe an unsere Erben umfasst. 
In unserem nächsten Artikel befassen wir uns ausführlich mit den Einzelheiten der Besteuerung der touristischen Ferienmiete 
 
In Alicante am 3. Mai 2023 
Gabriel Diaz Garcia 
Hochschulökonom von Alicante 3611 
Aktuar und europäischer Finanzberater