Kapitalgewinne beim Verkauf einer Immobilie in Spanien: Schlüssel zur Steuersenkung

Schlüssel zur Steuersenkung

Die meisten meiner Kunden fragen uns nach dieser Steuerfrage, wenn sie sich entschließen, ihre Immobilie in Spanien zu verkaufen.

Sie wollen der Steuerrechnung zuvorkommen, insbesondere wenn sie viel Geld in die Immobilie investiert haben.

Viele von ihnen haben viel in die Verbesserung oder Renovierung der Immobilie investiert, und die Steuerbehörden sind sehr rigoros, wenn es darum geht, diese Ausgaben zur Verringerung des steuerpflichtigen Einkommens anzuerkennen.

Die Besteuerung hängt in erster Linie von der Situation des Steuerpflichtigen ab, die sich im Wesentlichen danach richtet, ob es sich um eine natürliche Person handelt, die in Spanien, Europa oder außerhalb der Europäischen Union steuerlich ansässig ist oder nicht. Dieser Faktor bestimmt den anzuwendenden Steuersatz, die Möglichkeit der Steuerbefreiung der Gewinne und andere Situationen.

Wenn es sich beispielsweise um eine in Spanien ansässige Person handelt, ist der Steuersatz progressiv (von 19 % bei Gewinnen bis zu 6.000 € bis zu 28 % bei Gewinnen von mehr als 300.000 €), und es gelten persönliche und familiäre Mindestbeträge, die die Nettosparbasis, in der die Kapitalerträge enthalten sind, je nach Steuersystem verringern.

Die Steuerbemessungsgrundlage ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises und aller Ausgaben im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf der Immobilie.

Wenn Sie in der Europäischen Union, einschließlich Norwegen und Island, steuerlich ansässig sind, beträgt der Steuersatz pauschal 19 % auf die Nettobemessungsgrundlage (ohne Anwendung der persönlichen und familiären Mindestbeträge auf die Bemessungsgrundlage) und wird auf dieselbe Weise wie für Steuerinländer festgelegt, um deren Rechte nicht zu verletzen und die gleiche steuerliche Behandlung zu gewährleisten.

Wie bereits erwähnt, können Sie laut Gesetz alle Ausgaben im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf der Immobilie geltend machen (sofern Sie die entsprechenden Belege aufbewahren), wobei die folgenden Kosten am häufigsten anfallen

-Notargebühren (notarielle Beurkundung des Kaufvertrags für die Immobilie)

-Grundbuchamt (Kosten für die Eintragung in das Grundbuch, um den Kaufvertrag bekannt zu machen und so Ihrem Recht vor anderen Personen Geltung zu verschaffen).

-Maklergebühren

-Zertifizierung der Energieeffizienz

-Plusvalía

-Rechtsberatung oder jede andere Art von Dienstleistung.

-usw...

Es ist auch wichtig, darauf hinzuweisen, dass, wenn die Immobilie vermietet war und Abzüge im Modell 210 der Einkommenssteuer für die Abschreibung der Immobilie genossen wurden, diese Beträge als ein niedrigerer Anschaffungswert betrachtet werden, also seien Sie vorsichtig mit diesen Abzügen.

Außerdem führt bei einem Nicht-EU-Ausländer im Falle einer Scheidung, wenn die Ehe als Gütergemeinschaft geführt wurde, die Aufteilung des Vermögens zu einem Vermögenszuwachs für beide Ehegatten.

PLUSWERT

Wir möchten darauf hinweisen, dass wir gewöhnlich von "Plusvalia" sprechen, wenn wir uns auf den Gewinn beziehen, der bei der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie erzielt wird, aber die Wahrheit ist, dass die Plusvalia eine Gemeindesteuer ist und eine zusätzliche Steuer zur staatlichen Steuer darstellt, und sie sind komplementär: Es handelt sich um zwei Steuern, die bei der Übertragung der Immobilie entstehen.

Sie sind unterschiedlicher Natur, denn der Steuertatbestand der PLUSVALIA ist die Wertsteigerung eines städtischen Grundstücks, die durch den bloßen Zeitablauf verursacht wird, und die Höhe der Steuer hängt ab von:

-Wert des Grundstücks

-Anzahl der Jahre, seit denen Sie das Grundstück besitzen.

Jede Autonome Gemeinschaft hat ihre eigene Regelung für diese Steuer, so dass diese Steuer je nach Standort der Immobilie unterschiedlich hoch ist.

Diese Steuer ist zu 100 % absetzbar, und seit kurzem ist sie von der Zahlung befreit, wenn beim Verkauf der Immobilie kein Gewinn erzielt wird.

Nun, da wir uns darüber im Klaren sind, welche Ausgaben steuerlich absetzbar sind, was ist mit Ausgaben im Zusammenhang mit Renovierungen?

Dies ist eine sehr wichtige Frage, denn die meisten meiner Kunden haben vor vielen Jahren viel Geld investiert und glauben nun, dass sie dank dieser Ausgaben ihr steuerpflichtiges Einkommen verringern können.

Das Einkommensteuergesetz besagt, dass man den Gewinn nur mit den Ausgaben mindern kann, die für Verbesserungen und die Erweiterung der Immobilie gezahlt wurden, aber die Ausgaben für Renovierung oder Erhaltung und Reparatur sind nicht zulässig.

Was versteht das Finanzamt unter den Kosten einer Renovierung?

REFORMS sind Instandhaltungs-, Konservierungs- und Reparaturmaßnahmen zur Behebung des Verfalls und zur Wiederherstellung des gleichen Nutzungszustands wie zum Zeitpunkt der Errichtung der Immobilie, um dazu beizutragen, die gleiche Nutzungsdauer, die gleiche Bewohnbarkeit und die gleiche Produktions- oder Nutzungskapazität zu erhalten.

Zum Beispiel

- Austausch von alten Fußböden, Fenstern und Klimageräten.

- Verlegung von Laminatfußböden in der gesamten Wohnung, Holzvertäfelung an einigen Wänden, vollständige Neugestaltung der Bäder und der Küche, Einbau einer neuen Elektrozentrale, Entfernung von "Gotelé" und Anstrich der Wände.

- Klempnerarbeiten

- Reparaturen am Abwassersystem

- Änderungen an Aluminium- und Holzschreinereiarbeiten an Türen und Fenstern sowie Abdichtungsarbeiten.

- Austausch von Wasserhähnen, Elektroinstallation, Reparatur von Wänden und Dächern sowie Malerarbeiten

- Reinigung von Rohren, Abkratzen und Streichen von Decken und Wänden sowie Fliesenlegen.

Die meisten dieser Ausgaben werden vom Finanzamt nach der neuesten und aktuellsten Rechtsprechung und den Kriterien des Finanzamts abgelehnt. Seien Sie daher vorsichtig mit diesen Ausgaben, denn Sie sind nicht berechtigt, sie in Ihrer Steuererklärung anzugeben.

Andererseits können wir die Steuervergünstigung reduzieren, wenn wir nachweisen können, dass diese Ausgaben zur Vergrößerung des Ausbaus oder für Verbesserungen an der Immobilie getätigt wurden.

VERBESSERUNGEN UND ERHÖHTE AUSBAUKOSTEN

Nach dem Gesetz und der Verordnung handelt es sich um Arbeiten, die vom Steuerpflichtigen getragen werden und durch die er neue Räume, Gebäude oder Strukturen schafft, die vorher nicht existierten, und die Teil des Anlagevermögens der Immobilie werden, indem sie deren Kapazität oder Bewohnbarkeit erhöhen.

Wenn Sie beschließen, eine Klimaanlage in einer Immobilie zu installieren, die vorher nicht existierte, müssen Sie diese Tatsache mit Fotos, einer Bescheinigung des Lieferanten und gegebenenfalls einer Baugenehmigung nachweisen.

Wenn Sie also nur die Geräte austauschen, können Sie diese nicht als Aufwand in Ihre Berechnungen einbeziehen.

Das Finanzamt wird Sie sicherlich auffordern, diese Ausgaben zu überprüfen:

-Bauprojekt mit Stempel der Architektenkammer, in dem die durchzuführenden Maßnahmen beschrieben werden.

-eine kommunale Baugenehmigung, die den Beginn der Bauarbeiten oder den Ausbau der Immobilie genehmigt

-Detaillierter Kostenvoranschlag des Bauunternehmers

-Endbescheinigung der Bauarbeiten

-Bescheinigung über den Erstbezug

-Rechnungen und Zahlungsmittel (Bankbelege).

Rechnungen sind das wichtigste Mittel zur Kostenschätzung, aber sie reichen nicht aus.

Daher ist es sehr wichtig, alle notwendigen Unterlagen zu sammeln, um die zukünftige Besteuerung des Verkaufs einer Immobilie planen zu können, da die steuerlichen Auswirkungen sonst sehr groß sein können.

In Alicante am 5. Mai 2023

Gabriel Díaz García

Finanz- und Steuerberater

Wirtschaftswissenschaftler Anwaltskammer Alicante Nr. 3611

Mapfre Vermögensverwalter in Alicante